С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон № 186, который существенно меняет правила на рынке ипотечного строительства и индивидуального жилищного строительства.
О ПОНЯТИИ ПРОСТЫМИ СЛОВАМИ:
Эскроу-счет – это счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя. Покупатель не передает деньги за строение напрямую продавцу, а переводит их на специальный счет в банке, к которому нет доступа у застройщика. Суть счета в том, что застройщик может получить деньги только после передачи строения покупателю.
1. ЭСКРОУ-СЧЕТА
Подрядчики, использующие эскроу-счета, получат дополнительныеналоговые преимущества, что сделает такие проекты более привлекательными для инвесторов.
Если подрядчик строит дом за счет кредитных средств — счет эскроу должен быть открыт в банке-кредиторе подрядчика.
Если у подрядчика нет кредита — счет эскроу может быть открыт в любом банке.
После завершения строительства подрядчик вправе зарегистрировать право собственности заказчика на дом и на основании выписки из ЕГРН получить средства со счета эскроу.
2. ЕИСЖС И ТРЕБОВАНИЯ К ПОДРЯДЧИКАМ
Новые правила обязывают подрядчиков размещать документацию в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).
Какая информация должна быть в ЕИСЖС:
• О подрядчике;
• О проектах домов;
• О банке, финансирующем строительство, в котором открываются счета эскроу.
Кроме того, в закрытой части ЕИСЖС должны быть данные:
• О заключенном договоре подряда;
• О заказчике;
• О земельном участке;
• О наличии уведомлений о начале/завершении строительства, о соответствиистроящегося/построенного дома требованиям ГК РФ;
• О кадастровом учете и регистрации права собственностизаказчика на построенный дом.
3. СТАТУС ЗЕМЛИ
Строительство может осуществляться на земельном участке, который находится в собственности или в аренде у заказчика.
4. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА ПОДРЯДА
• В договоре необходимо указать способ оформления права собственности заказчика на дом.
• Должно быть четко прописано, кто будет инициатором получения уведомлений и постановки на учет (возможно строительство с уведомлениями и без них).
• Завершением исполнения договора подряда является оформление правасобственности заказчика на построенный дом (на основании уведомления осоответствии, либо иным законным способом).
• Если это предусмотрено договором, то оформление права собственности можетвыполнить подрядчик.
• Если строительство осуществляется без уведомлений, то заказчик должен втечение 14 дней после подписания акта приемки построенного дома оформитьправо собственности на дом.
• Если заказчик не оформил право собственности, то подрядчик имеет право сделать это самостоятельно.
• Заказчики могут самостоятельно приобретать домокомплекты.
• В договоре должны быть указаны начальный, промежуточный и конечный сроки строительства, что повысит ответственность подрядчиков.
5. ФИНАНСОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ
• Раскрытие эскроу:средства на эскроу-счетах могут быть раскрыты только после регистрации права собственности на дом.
• Если подрядчик получает банковское финансирование на строительство дома, то счет эскроу открывается в том банке, который предоставляет финансирование подрядчику.
• Срок депонирования:срок депонирования средств на эскроу-счетах равен сроку строительства плюс 6 месяцев.
• Средства с эскроу перечисляются подрядчику в течение 5 рабочих дней с даты предоставления подрядчиком банку сведений о регистрации права собственности заказчика на дом.
• Корректировка цены:если цена договора меняется, сумма на эскроу также должна быть скорректирована.
• Социальные выплаты: можно использовать материнский капитал.
• В случае расторжения договора подряда средства с эскроу перечисляются заказчику или подрядчику на основании соглашения о цене, либо решения суда.
Преимущества нового закона для компаний(подрядчиков строительства):
• Налоговые преференции - освобождение от НДС.
• Продвижение собственного бренда, увеличение продаж.
• Поддержка механизма со стороны государства и банков.
• Минимизация рисков.
Преимущества для граждан (заказчиков строительства):
• Защита собственных и ипотечных денежных средствот нецелевого использования или растраты - средства хранятся на счете эскроу до завершения строительства дома.
• Безопасность сделки и страхование средств - сумма до 10 млн рублей включительно страхуется государственной корпорацией«Агентство пострахованию вкладов».
• Возможность выбора проекта своего домаиз проверенных и востребованных типовых проектных решений - на платформе СТРОИМ.ДОМ.РФ
• Возможность использования льготных ипотечных программ -«Семейной ипотеки» и «IT-ипотеки».
Категория
